CBRE 报告：欧洲物流地产扩张重启，法国需求偏弱

Les grilles des entrepôts s’ouvrent de nouveau à la croissance. Pour la première fois depuis 2023, la moitié des entreprises utilisatrices de surfaces logistiques sur le continent européen envisage d’étendre leur réseau d’ici trois ans. Ce signal de redémarrage ressort du Baromètre 2026 par CBRE. Selon les relevés du spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise, 50,5 % des répondants comptent accroître leurs empreintes immobilières. En France toutefois, la dynamique s’avère plus contenue : en 2025, l’absorption nette s’est fixée à un niveau historiquement bas, proche de 1 million de mètres carrés, tandis que la demande placée s’élevait à 3,5 millions de mètres carrés. Cet écart s’explique principalement par une vague de recomposition du parc existant au profit de nouveaux sites.

La quête de qualité comme moteur prioritaire

La recherche d’entrepôts modernes dépasse la simple quête de volume. Le renouvellement des installations s’affirme comme le moteur central des transactions immobilières, soutenu par des besoins d’automatisation et de durabilité. Les opérateurs de la messagerie et du colis express mènent la marche avec 75 % de hausse d’activité attendue, suivis de près par les prestataires logistiques à 68 %. À l’opposé, les acteurs du commerce omnicanal et du secteur industriel adoptent une posture mesurée, avec respectivement 35 % et 34 % d’anticipations positives. Ce transfert s’opère au détriment d’immeubles devenus trop chers à exploiter ou en deçà des normes environnementales requises.

Pression énergétique et vieillissement des actifs

Le parc immobilier fait face à un défi de modernisation annuel constant. Pour éviter l’obsolescence technique, les sociétés doivent réhabiliter ou remplacer chaque année environ 3 % de leurs surfaces, soit près de 12 millions de mètres carrés en Europe et plus de 2 millions sur les 72 millions composant le parc français. À cette contrainte d’âge s’ajoute l’accès aux réseaux électriques. En effet, 81 % des utilisateurs craignent de ne pas dénicher de locaux modernes, et 83 % s’inquiètent de la disponibilité en électricité. L’approvisionnement énergétique constitue désormais un critère déterminant lors du choix d’un bâtiment pour plus de 44 % des décideurs, soit une proportion ayant fait plus que doubler en moins de quatre ans.

Une offre européenne au ralenti mais ciblée

En revanche, le marché européen enregistre un repli net de près de 40 % des livraisons d’entrepôts neufs, faisant grimper la vacance de 2 % à 6 % sur trois ans. Dans l’Hexagone, la problématique réside davantage dans l’emplacement adéquat des plateformes disponibles que dans la pénurie brute d’actifs. Preuve de cette sélectivité, les bâtiments logistiques de dernière génération absorbent à eux seuls les deux tiers de la demande placée en France. Parallèlement, la performance environnementale devient la norme exigeante du secteur. La disposition des entreprises à verser un surloyer supérieur à 5 % pour des locaux zéro émission s’estompe, au profit d’une sanction financière : la part des preneurs anticipant une décote sur les actifs non conformes grimpe de 9 % à 19 %.

Une fenêtre d’opportunité appelée à se resserrer

Face à ces ajustements structurels, le cadre financier vient complexifier la tâche des développeurs et des investisseurs. Pierre-Louis Dumont, Directeur Général Adjoint I&L chez CBRE France, analyse cette conjoncture : “Plus de la moitié des utilisateurs prévoient d’agrandir leurs surfaces logistiques en Europe dans les trois ans, une première depuis 2023. Toutefois, les récentes hausses des taux d’intérêt impactent à la baisse la capacité des investisseurs à leur proposer des bâtiments performants dans les localisations les plus recherchées, à des loyers attractifs. C’est pourquoi, si le marché demeure favorable aux utilisateurs, cette fenêtre d’opportunité tend à se réduire”. Ainsi, malgré des conditions contractuelles encore avantageuses pour les locataires, la hausse des taux de financement réduit progressivement la marge de manœuvre du secteur.

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