TikTok Shop 租下京东产发英国拉格比仓库，面积约2.3万平方米

跨境黑马

2026-10-15 19:28

1.京东给TikTok当房东

出海做生意，同行也可能变成客户。

日前，有消息称TikTok Shop的履约业务FBT租下了英国拉格比一处约25万平方英尺的仓库，面积约合2.3万平方米，持有方正是京东旗下的京东产发。同时京东产发也确认，拉格比项目已经交付，并与一家头部跨境电商企业达成合作，只是没有点名是TikTok。

TikTok租下京东一座仓 图源：CoStar

有意思的是，京东自己的欧洲电商平台Joybuy，也在英国做零售，两家公司都想争取当地消费者，却又在仓库这门生意上有了交集。

TikTok为什么需要这么大一座仓库？看看它在英国卖货的情况，就不难理解。

平台披露，英国站美妆类目在2025年同比增长60%。从The Ordinary到Medicube，越来越多品牌通过短视频和直播向当地消费者卖产品，用户看完一段护肤教程，就可以直接下单，但这笔生意后面还有一连串工作，得找到商品、打包出库，再送到顾客手里。

美妆类目增长迅猛图源：TikTok

卖家当然可以自己处理发货，只是直播忙起来以后，一边接订单、一边找人打包，未必应付得过来。

TikTok Shop早已考虑到这一点，早在2023年就在英国推出了FBT服务，商家可以只挑部分商品入仓，比如销量比较稳定、经常参加直播的款式，订单产生后，由履约体系完成拣货、包装、贴标和发货。

而京东这处新仓的位置也有讲究，京东产发在收购项目时介绍，拉格比位于英国物流“黄金三角”，靠近主要高速公路，从这里出发，四小时车程能够覆盖约90%的英国人口。货物提前放在这样的节点，订单产生后，就可以更顺利接上当地运输网络。

拉格比仓库资料图图源：京东产发

值得一提的是，TikTok Shop此前还与Royal Mail达成合作，后者成为其英国主要配送合作伙伴，为卖家提供揽收、寄件和包裹追踪等服务。

对TikTok来说，仓库和配送两端都补，平台才能把手机上的交易更快接到消费者家门口。

2.出海不只有一条路

TikTok要找仓库，京东产发正好有仓库可以出租。

京东在英国做这门生意，已经有几年了。京东产发于2022年进入英国，逐步投资当地仓储物业。拉格比项目在2025年7月完成交割并开工，对京东产发来说，TikTok的订单增长，也可能带来一位长期租户。

京东产发仓储图源：京东产发

很多人熟悉京东卖货、送快递的一面，对京东产发却没那么了解。后者做的是仓储等基础设施的投资、开发和管理，客户可以是电商平台，也可以是第三方物流和制造企业，找到合适的租户，本来就是它的业务。

在英国，租用京东产发物业的企业，也不只有京东自己。相关消息称，京东产发此前在英国的项目，除了出租给京东物流，也有家具企业Daals、第三方物流企业等租户，如今TikTok相关业务又带来了一笔外部需求。

目前，京东产发在英国、德国、荷兰已经落地超过30处仓储设施，总面积超过85万平方米，整体出租率约95%。

京东自己经营的Joybuy在英国等六个欧洲国家销售商品，依靠仓储和配送服务争取顾客。在部分城市，Joybuy还提供上午11点前下单、当天晚上11点前送达的服务。

Joybuy英国网站页面  图源：Joybuy官网

但到了仓库出租这边，TikTok就是潜在客户，零售要争订单，物业要找租户，两项业务各有各的经营目标。

这样看，京东把仓库租给TikTok，也没有那么意外。

中国电商平台出海，开始出现越来越具体的业务交集，比起一句“巨头联手”，这笔租赁的价值更实在，TikTok找到了扩大英国履约业务所需的仓库，京东产发也多了一位长期租户。

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